Die Abschaffung des Eigenmietwerts: Warum Immobilienbesitzer jetzt handeln müssen

Verfasst von Urs Blattmann

Das Wichtigste in Kürze

Die Abschaffung des Eigenmietwerts in der Schweiz ist ein durch das Volk endgültig beschlossener Systemwechsel der Steuerpolitik, der jedoch voraussichtlich nicht vor 2028 in Kraft tritt. Für Eigentümer von selbstbewohnten Liegenschaften bedeutet dieses Zeitfenster akuten Handlungsbedarf: Werterhaltende Sanierungen und Umbauten sollten zwingend in den nächsten zwei Jahren realisiert werden. Nur während dieser Übergangsphase lassen sich die anfallenden Unterhaltskosten noch vollumfänglich steuerlich geltend machen. Mit dem Wegfall des Eigenmietwerts streicht der Gesetzgeber im Gegenzug die Abzugsfähigkeit dieser Investitionen, weshalb eine frühzeitige Planung das private Vermögen vor einer unnötigen Steuerbelastung schützt.

Der aktuelle Stand zur Abschaffung vom Eigenmietwert

Das Thema beschäftigt die Schweizer Politik und Immobilienbesitzer bereits seit vielen Jahren. Das Parlament hat sich nach langen Debatten grundsätzlich darauf geeinigt, den Eigenmietwert abzuschaffen. Der Fokus liegt dabei ausschliesslich auf dem selbstbewohnten Wohneigentum am Hauptwohnsitz. Zweitwohnungen und Ferienhäuser bleiben von diesem Systemwechsel ausgenommen und unterliegen weiterhin der bisherigen Besteuerungspraxis.

Viele Eigentümer stellen sich nun die drängende Frage: Ab wann wird man den Eigenmietwert abschaffen? Die eidgenössischen Räte feilen derzeit noch intensiv an den genauen Details des neuen Bundesgesetzes über die direkte Bundessteuer (DBG). Zu den grössten Streitpunkten in den eidgenössischen Räten gehörten lange Zeit die Abzüge für Schuldzinsen und die Behandlung von Energiesparmassnahmen. Offizielle Verlautbarungen zeigen, dass die komplexe Natur der Vorlage schlichtweg viel Zeit für eine saubere Ausarbeitung benötigt.

Zudem stand am Ende des legislativen Prozesses das erwartete Referendum. Die Abstimmung über die Abschaffung vom Eigenmietwert durch das Schweizer Volk ist mittlerweile erfolgt und wurde offiziell angenommen. Diese klare demokratische Entscheidung gibt Immobilienbesitzern nun endlich die lang ersehnte Planungssicherheit. Mieterverbände hatten im Vorfeld noch vehementen Widerstand angekündigt, da sie eine steuerliche Bevorzugung von Hauseigentümern befürchteten.

Zeitplan und Prognose: Wann kommt das neue Gesetz?

Wirft man einen realistischen Blick auf den Zeitplan für die Eigenmietwert-Abschaffung, zeigt sich ein eindeutiges Bild. Das parlamentarische Verfahren, die Ausarbeitung der Verordnungen und die nun erfolgreich absolvierte Volksabstimmung beanspruchten weitreichende Kapazitäten. Die Pläne zur Eigenmietwert-Abschaffung durch den Bundesrat sahen vor, eine ausgewogene Lösung zu präsentieren, die an der Urne bestehen konnte – was nun endgültig gelungen ist.

Wir von der Treuhand Suisse AG gehen aufgrund der aktuellen politischen Lage davon aus, dass die Abschaffung des Eigenmietwerts in der Schweiz dennoch keinesfalls vor dem Jahr 2028 umgesetzt wird. Trotz des positiven Ausgangs bei der Abstimmung zur Eigenmietwert-Abschaffung benötigen die Kantone ausreichend Vorlaufzeit. Sie müssen ihre eigenen Steuergesetze zwingend an das neue Bundesrecht anpassen.

Dieser zeitliche Puffer ist für Sie als Eigentümer ein enormer Vorteil in der Steuerplanung. Sie haben jetzt ein klares Zeitfenster, in dem die alten, planbaren Steuerregeln verlässlich gelten. Wer diese Frist ungenutzt verstreichen lässt, verschenkt bares Geld an den Fiskus. Für die konkrete Umsetzung lohnt sich eine frühzeitige Abstimmung mit unserer professionellen Steuerberatung in Zug.

Warum Sie Ihre Liegenschaft jetzt sanieren sollten

Der bevorstehende Systemwechsel verlangt von Ihnen als Immobilienbesitzer proaktives und vorausschauendes Handeln. Für den Eigenmietwert in der Schweiz bedeutet die Abschaffung nämlich zeitgleich das Ende der steuerlichen Abzüge für Unterhaltsarbeiten. Die Zeit drängt also für smarte Investitionen. Sie haben jetzt ein Zeitfenster von maximal zwei bis drei Jahren, um anstehende Renovierungen an Ihrem Eigentum durchzuführen.

Wenn Sie das Dach erneuern, die Fassade streichen oder die Heizung ersetzen, senken Sie Ihr steuerbares Einkommen derzeit noch massiv. Sobald das neue Gesetz greift, müssen Sie exakt dieselben Arbeiten komplett aus eigener Tasche bezahlen. Sie erhalten dann keinerlei steuerliche Entlastung mehr vom Staat.

Urs Blattmann, Inhaber und Geschäftsführer der Treuhand Suisse AG, rät Eigentümern zu einer raschen Bestandsaufnahme: "Wir sehen in der Praxis oft, dass Eigentümer den Unterhalt aufschieben. Angesichts der kommenden Gesetzesänderung ist das der falsche Weg – ziehen Sie werterhaltende Massnahmen jetzt strategisch vor." Handeln Sie schnell und beauftragen Sie Handwerker frühzeitig, da die Auftragsbücher vieler regionaler Baubetriebe bereits gut gefüllt sind.

Abzugsfähige Unterhaltskosten clever planen

Um das Maximum aus der aktuellen Rechtslage herauszuholen, verteilen Sie die Steuerabzüge strategisch über die kommenden Jahre. Ein klassischer Fehler vieler Eigentümer ist es, sämtliche Renovierungsarbeiten in einem einzigen Kalenderjahr durchzuführen. Brechen Sie die kalte Progression viel effektiver, indem Sie grosse Sanierungsetappen über zwei oder drei Steuerperioden splitten.

Das Steuerrecht unterscheidet strikt zwischen werterhaltenden und wertvermehrenden Massnahmen. Nur werterhaltende Arbeiten gelten als vollumfänglich abzugsfähige Unterhaltskosten für die Liegenschaft. Ersetzen Sie eine alte Küche durch ein gleichwertiges Modell, ziehen Sie die Kosten problemlos vom Einkommen ab. Bauen Sie jedoch einen komplett neuen Wintergarten an, gilt dies als Wertvermehrung und bietet keinen steuerlichen Vorteil.

Besondere Aufmerksamkeit erfordern stets die kantonalen Unterschiede in der Steuerpraxis. Betrachten wir beispielsweise abzugsfähige Unterhaltskosten für eine Liegenschaft in Zürich: Der Kanton Zürich lässt auch energiesparende und dem Umweltschutz dienende Investitionen vollumfänglich zum Abzug zu. Wenn Sie also jetzt eine Wärmepumpe installieren, reduzieren Sie Ihre aktuelle Steuerlast drastisch und sichern sich niedrige Energiekosten für die Zeit nach dem Systemwechsel. Welche weiteren Positionen Sie geltend machen können, erläutert unser Ratgeber zur Steuererklärung für natürliche Personen.

Wichtige Massnahmen für die nächsten 2 Jahre

  • Fassadensanierung: Erneuern Sie den Anstrich und verbessern Sie die Dämmung des Gebäudes.

  • Heizungsaustausch: Wechseln Sie von fossilen Brennstoffen rechtzeitig auf erneuerbare Energien.

  • Dachreparaturen: Ziehen Sie anstehende Arbeiten am Dachstuhl oder der Eindeckung vor.

  • Sanitäre Anlagen: Renovieren Sie in die Jahre gekommene Badezimmer gleichwertig.

  • Fensteraustausch: Ersetzen Sie alte, undichte Fenster durch energieeffiziente Modelle.

Was passiert nach dem Systemwechsel?

Nach dem voraussichtlichen Inkrafttreten im Jahr 2028 betreten wir alle ein steuerrechtliches Neuland. Die Besteuerung des fiktiven Mietwertes für Ihren Hauptwohnsitz entfällt dann komplett. Das führt auf den ersten Blick zu einem tieferen steuerbaren Einkommen und löst bei vielen Eigentümern berechtigte Freude aus.

Dieser offensichtliche Vorteil relativiert sich jedoch sehr schnell, wenn das eigene Haus in die Jahre kommt. Die Pauschalabzüge sowie die effektiven Abzüge für den Gebäudeunterhalt fallen komplett und ersatzlos weg. Auch die Schuldzinsen für laufende Hypotheken ziehen Sie dann nur noch in einem stark begrenzten Rahmen vom steuerbaren Einkommen ab.

Das bedeutet im Umkehrschluss: Immobilien als reine Steuersparmodelle verlieren massiv an Attraktivität. Wer in Zukunft saniert, trägt die finanzielle Last zu 100 Prozent selbst. Genau deshalb ist diese aktuelle Phase der Vorbereitung so entscheidend für Ihre langfristige Rendite. Wie Immobilien, Liquidität und langfristige Ziele zusammenspielen, berücksichtigen wir auch in unserer Vermögensverwaltung und Vorsorgeplanung.

Fazit und Handlungsempfehlung für Eigentümer

Die politische Mühle in Bern mahlt langsam, aber stetig auf das neue Gesetz zu. Die Abschaffung des Eigenmietwerts ist durch das Volk verabschiedet, wird jedoch realistisch betrachtet nicht vor dem Jahr 2028 umgesetzt. Diese Übergangszeit ist ein enorm wertvolles Geschenk für jeden Immobilienbesitzer, der werterhaltende Massnahmen ohnehin plant.

Nutzen Sie die kommenden 24 bis 36 Monate intensiv, um Ihre Liegenschaft technisch und energetisch auf den neuesten Stand zu bringen. Jeder Schweizer Franken, den Sie jetzt in den legitimen Unterhalt investieren, entlastet Ihr Steuerkonto spürbar. Warten Sie mit diesen Investitionen bis nach dem Systemwechsel, verpufft dieser finanzielle Hebel leider vollständig.

Planen Sie Ihre Sanierungsschritte nicht alleine, sondern setzen Sie auf professionelle steuerliche Begleitung. Die Treuhand Suisse AG unterstützt Sie gerne dabei, Ihre Unterhaltskosten gesetzeskonform und maximal gewinnbringend über die kommenden Steuerperioden zu verteilen. Kontaktieren Sie uns noch heute für eine unverbindliche Analyse Ihrer Liegenschaft. Zentrale Begriffe rund um Steuerabzüge, Immobilien und Vorsorge erklärt zudem unser Schweizer Treuhänder-Glossar.

Häufig gestellte Fragen (FAQ)

  • Ein genaues Datum steht aktuell noch nicht fest. Trotz der bereits erfolgreich durchgeführten Volksabstimmung rechnen Experten der Treuhand Suisse AG aufgrund der komplexen Umsetzung nicht mit einer Einführung vor dem Jahr 2028. Die Kantone benötigen anschliessend noch Zeit für die Verankerung in eigenes kantonales Recht.

  • Solange das aktuelle Steuergesetz unverändert gilt, ziehen Sie werterhaltende Sanierungen und Reparaturen als Unterhaltskosten von Ihrem steuerbaren Einkommen ab. Mit der kommenden Abschaffung des Eigenmietwerts entfällt dieses Recht komplett. Renovierungen nach 2028 finanzieren Sie steuerlich gesehen zu 100% aus eigener Tasche.

  • Abzugsfähig sind grundsätzlich alle Kosten, die dem reinen Werterhalt der Immobilie dienen. Dazu gehören beispielsweise Malerarbeiten, der Ersatz einer kaputten Heizungsanlage, Dachreparaturen oder Gebäudeversicherungsprämien. Massnahmen, die den Wert der Immobilie steigern (wie der Bau eines neuen Swimmingpools), sind steuerlich nicht abzugsfähig.

  • Nein. Die aktuellen Pläne des Parlaments beschränken den steuerlichen Systemwechsel ausschliesslich auf den selbstbewohnten Hauptwohnsitz. Ferienhäuser und Zweitwohnungen besteuert der Fiskus auch nach der Reform weiterhin mit dem Eigenmietwert. Dort ziehen Sie folglich auch in Zukunft Unterhaltskosten ab.

  • Ja, der Kanton Zürich fördert umweltschonendes Bauen sehr aktiv. Investitionen, die dem Energiesparen oder dem Umweltschutz dienen (wie zum Beispiel Photovoltaikanlagen oder Wärmepumpen), stellt der Kanton Zürich den werterhaltenden Kosten fast vollständig gleich, womit sie voll abzugsfähig sind.

Urs Blattmann
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